现代化的物流园区有以下五大功能亟待进一步开发：
功能一：配送中心
配送中心通常的使用者是零售商、第三方物流企业和快递公司，用以将他们的货物尽快递送至他们的最终用户手中。仓储空间的大小以及与市场的接近程度是一个配送中心的两大主要特征。许多物流园区位于货运中心附近以更容易发挥这一功能。然而，为了开发一个较大的配送中心，该地区必须达到较高的经济发展水平，拥有充分的零售业的需求和庞大的居住人口。
功能二：保税仓库
这一类型的物流设施的需求主要来自于对外的海港区域。有免税需求的货运代理、制造加工业者是保税仓库的主要承租方。在空港区域也有对保税仓库的需求，但由于空运本身的特点，其比例比海港区域的保税租赁需求小得多。而对于内陆市场，保税仓库的需求相当少。
功能三：增值产业
包括贴标在内的增值产业也可在物流园区附近甚至是利用园区内的仓库得以实现。大量的仓库都建有隔间，使得这种类型的操作更加便利，并使得仓库的功能更加灵活。这一功能在保税仓库中得到了很好的发挥，许多原材料进口和商品出口都可享受这种免税待遇。
功能四：信息平台
信息平台其实就是一个办公场所。这种类型的物业为物流公司提供了一个操作场所，旨在吸引这些公司注册在园区内，并产生相应的税收。此外，信息平台可以向承租方收集并发布交通、税务和可利用的资源等相关的市场信息。
功能五：高级增值产业
当物流园区发展到了一定成熟的程度，它可以开发采购和在线业务等更多功能。前者的需求主要来自零售商企业或制造企业的配送或加工中心，因为他们更接近提供商。后者可以建立在计算机硬件设施和周边在线交易市场都高度发达的园区内。 （现代物流报8月13日）
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